城市核心商业区改造更新中的微型城市综合体:摩士达商厦

作者/Writer:贝诺Benoy 2020.05.13


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Benoy公司董事、上海公司负责人  庞嵚  以位于上海核心商圈南京西路上的摩士达商厦改造项目为案例为大家进一步解析‘‘如何在城市核心商业区改造更新进程中打造独具特色的微型城市综合体’为主题的设计思考。


背景

随着城市大幅建设土地的逐渐稀缺,点状的城市更新项目逐渐成为城市管理者和建设者的重要关注点,与之相关的规划设计的思路和方法也越来越被重视。这种现象在欧洲城市,尤其是一些历史悠久的古城已成为常态,但在以大拆大建作为几十年高速发展主流的中国却非常态。但是当政府意识到现实问题后,在城市更新方面的鼓励和推动也是积极的,进步和发展也是惊人的。


在上海,城市更新与区域活化经过了相对更长时间的尝试和实验,但更集中在对传统工业区的功能迭代和空间优化,比较典型的案例比如八号桥,1933,M50等。在传统商业街区,比如南京路,淮海路上的早期商业空间,因周边商业的整体竞争激烈,业态的更替频繁,客户群也更趋年轻化以及电商冲击等种种现实问题,整个城市空间改造的迫切性和压力也更加凸显。


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基地周边实景鸟瞰©Benoy


南京西路在上海人心目中一直以来以繁华和高端购物聚集地而享有很高的地位,是上海7大商圈静安寺商圈的轴心,南京西路历史文化风貌区是上海市立法保护的中心城区12个历史文化风貌区之一,其深厚的文化背景和富有丰富历史肌理的城市风貌深深地印在上海以及全国人民心中。


位于南京西路,泰兴路交叉口的摩士达商厦,经过1989年的一次改造,之后一度成为当年沪上年轻时尚购物空间。但之后承租方数次易手,最终在2012年被光明食品集团收购。建筑北侧商业部分目前因空间老化,尺度过小,已无法满足目前市场业态招商对店铺的需求;南侧的瑞泰酒店虽仍在经营中,但也面临整体改造升级的需求。2019年经过国际招标,Benoy获得摩士达商厦的升级改造设计的机会,包含商业和酒店部分。我们在建筑设计中为这条拥有时尚与历史“混血”的南京西路上的既有建筑打造全新形象,并尽可能的为大家保留和提示对这里的空间记忆;同时,通过新的建设片段积极缝合城市肌理,激活城市活力。


挑战

本次Benoy携手光明食品集团对摩士达商厦进行升级改造,在提升城市风貌同时,也将为光明食品集团提供展示企业实力和形象的绝佳窗口。项目凭借光明食品集团的自身产品优势,将摩士达商厦改造成为集合世界顶级食品品牌旗舰店、生态有机食品的主题体验店、国内食品消费体验为一体的食品主题商业,并结合定位一流的精品酒店塔楼为一身的精致型城市商业综合体。


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摩士达商厦周边现状实景©Benoy


项目改造的难点是将原摩士达商厦与原瑞泰酒店各层对应联通以作为项目扩建部分的裙房。建筑整体需在不突破原有建筑轮廓和不损失项目面积的前提下,充分挖掘商业价值,同时在和周边已有建筑的空间界面上保持协调,符合历史风貌保护区的控制要求,整体提升城市能级,改善城市形象。


策略

项目用地面积只有1733平米,和很多老建筑一样,沿南京西路和泰兴路均无车行进出口,唯一的可能是在南侧规划路(和吴江路平行)靠近地块东侧的位置。考虑到地下室达三层,设置坡道逻辑上可行,但使用效率较低;也尝试了停车升降平台,同样受原有柱位限制无法实施。经项目代建方光明置地与规划等政府职能部门的多次沟通,考虑本项目的改造限制,周边优越的公共交通配套,以及周边道路的承载限制,最终同意停车不作为设计要求。这样首层南侧只需解决酒店入口门厅和商业引流问题。商业主入口还设置在靠泰兴路一侧南北两端,展示性好,人行接入便利;同时为了便利接入东侧地铁人流,在南京西路一侧靠东也设置了一个商业入口。


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©Benoy


项目沿街的三个面,尤其是沿南京西路和泰兴路立面的设计,以呼应周边历史保护建筑风格比例、线条、色彩等要素为基础。从周边历史保护建筑中提取要素,如垂直单元、模数韵律、开窗尺度等;运用现代的设计语言和建筑材料,简化装饰,在有韵律的单元重复中强调体块堆叠的概念,在转角处形成错动穿插,从而相对柔化了城市界面,提升了项目的欢迎感和亲和力。并且将原有转角广告位以格栅屏体块的形式与建筑立面同步考虑。消解了光污染扰民及交通安全隐患及商业性展示性之间的矛盾,也能更好的通过科技体现当代性。


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主创手绘©Benoy


建筑主材除了首层二层使用较多玻璃面增加商业氛围外,其余以单元式定制瓷构建为主。灰绿色的基调是对经典大都会风格建筑铜元素氧化后色彩的回应,也更易与周边茂密的植物相融,使建筑既融入城市和呼应文脉,又有强烈的现代性。期望将引领南京西路片区未来城市风貌的演变与进化。


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主创手绘©Benoy

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©Benoy


摩士达商厦的商业空间建筑每层面积只有约1000平米,为了保证内部商业动线的连续,同时增加各层间联系和顶光的引入,中庭的设置就非常必要。但因面积所限,尺度较小,无法起到常规商场中庭所能起到商业推广空间和层间视觉连通的作用。所以设计就希望从另一个角度对这个中庭空间进行强化,那就是体验性和趣味性,同时体现年轻活力的特色。基于此,水平连接和垂直连接的立体构成处理成为解决问题的唯一思路。在这样的路径体验,似乎在体验埃舍尔作品的真实与幻觉,并在其中无限循环,随时挑战我们对常规空间逻辑的认知,加强了非日常性。


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莫里茨·科内利斯·埃舍尔(Maurits Cornelis Escher)©图源网络

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空间概念 — 悬浮©Benoy


在盘旋而上的商业中庭中,一些小的商业盒子,犹如自由悬浮和漫游的粒子,被安置在每层主水平动线边缘,从而使中庭的尺度进一步压缩,一方面丰富了空间形态,加强了灵动感,另一方面通过尺度的缩小,鼓励了人与人的积极互动;同时,也为绿色植物的立体布置提供可能。


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室内空间流线分析©Benoy

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 主创手绘©Benoy

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室内空间概念©Benoy

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室内空间概念©Benoy


原建筑商业层高根本无法满足现在商业对空间高度的要求,所以按最新规划条件,在24米的高度范围内根据每层的功能设置分配层高。同时,通过减小柱间距,有效降低了梁高,从而更好的保证了空间净高。


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室内空间概念©Benoy

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室内空间概念©Benoy


酒店部分主入口设置在唯一机动车能接入的南侧,且占用面积较小,通过酒店专用直达电梯到达第六层酒店层,结合室内和商业屋顶绿化,以及早餐厅等配套功能的设置,共同打造亲切自然的迎接感和舒适感;



可持续发展


基地

场地周围有相对广泛的公共交通服务网络,且地下不设置停车位,地面上设置出租车临时停车位,这些都反向激励未来使用者使用地铁公交甚至共享单车等低排放,节能交通工具,而非私家车。


中水

项目的中水利用(灌溉屋顶花园,卫生间用水)也能使水资源消耗最小;


材料

建筑使用较多的实墙面和较少的玻璃(low-E),能有效的减少热量摄取和损失,减少建筑的空调消耗;室内采用再生木地板,减少在材料提取和加工过程中的消耗;


室内     

除了控制建筑的整体碳排放,建筑设计还通过照明系统的智能控制,景观角度的精心控制,监控空气质量的气候调节系统,确保建筑室内温度舒适;


遮阳

建筑通过单元式幕墙的水平和垂直出挑,可在满足室内自然采光的前提下,有效降低建筑热得,这种被动式节能的方式是我们一直以来积极采用的方式;


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吴江路视角©Benoy


通过以上种种策略的综合使用,协调各顾问公司,努力理清主次矛盾,平衡好各项要求,有进有退,盘旋上升,设计最终稳定,令人耳目一新。我们不只是简单增添符合现代化需求和形态赋予摩士达商厦建筑本身新的生命,更诣在通过项目的升级改造为此类城市商业中心的微型综合项目寻找合理、可操作的更新方式,从而能更好的为我们共同热爱的街道和城市注入全新的动力,筑成更好的城市空间。


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庞嵚

Benoy公司董事、上海公司负责人




服务范围:总体规划、建筑设计、室内设计

类型:综合体、商业、酒店、休闲

客户:光明食品集团

总建筑面积:约13000平方米

项目主创:庞嵚

项目负责人:唐威

主要设计团队:倪贤彬、李雅雯 等。


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